공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매 후 신축 건물에 법정지상권이 성립하나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 원문이 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매 뒤 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.
예외를 검토하려면 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지부터 확인해요. 또 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.
먼저 구분할 것은 저당권 설정 당시의 건물이에요
확인할 때는 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실만 보지 말고, 공동저당권을 설정했을 때 있던 건물과 이후 지은 건물을 구분해야 해요. 법정지상권의 기본 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람의 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지가 제시돼요.
다만 질문처럼 공동저당권 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에는, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 이유만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지는 않아요. 원문은 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 근거로 이 원칙을 설명해요.
예외로 살펴볼 사정
원문이 든 특별한 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요.
따라서 건물 소유자와 담보 설정 내용을 함께 살펴야 해요. 다만 여기서 설명한 일반 원칙만으로는 구체적인 사건의 결과를 미리 확정할 수 없어요.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 상황이라면, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 성립하지는 않아요.
어떤 사정을 추가로 확인해야 하나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있었는지 확인해야 해요.